[부동산용어]전월세 전환율 의미, 계산식 정리

안녕하세요. 20세기소년입니다.

오늘은 부동산관련 뉴스를 읽다가 '전원셀 전환율'이라는 용어가 눈에뛰어 관련 글을 정리해봅니다.

'전월세전환율? 전세에서 월세로 전환되는 비율 아니야?' 라고 생각했던 부린이 1인...

오늘은 전월세 전환율에 대한 전반적인 내용을 정리해보겠습니다.

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목차
1. 전월세 전환율의 의미
2. 전월세 전환율 계산하는 방법
3. 뉴스에서의 전월세전환율의 의미 및 시사하는바

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'전월세 전환율'이란?

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환했을 때 적용하는 연 환산이율을 말한다.

즉, 전세가격에서 월세비용으로 전환을 할 때, 전세보증금을 줄이는만큼 월세를 얼마를 더 내야 하는가? 에 대한 전환 비율입니다.

쉽게 말해, 전세 1억을 보증금이 없는 월세로 전환할 때, 얼마의 월세를 받아야 할까요?
여기에 대해서는 정답은 없습니다.

'집주인분이 나는 월세 50만원은 받아야 겠어!'

라고 생각하시고,  거래가 성사된다면 집주인분이 계산하신 전월세전환율 6%가 적용한 것이기 때문입니다.

'전월세 전환율 어떻게 계산할까?'

위에서 예시를 드렸던 전세 1억이 월세 50만원으로 전환되었을 때, 어떻게 전월세 전환율 6%로 계산기 되었을까요?


전세 1억를 월세 50만원으로 전환하는 것은 연 600만원의 임대수익으로 환산됩니다.

즉, 전세 1억 -> 년 600만원 이니,
1) 1억 X A(전월세 전환율) = 600만원
2) A = 600만원/1억 = 6%
3)A = 전월세전환율 = 6%
라는 결론이 나오는 것입니다.

다들 전월세전환율 계산하는 방법 이해하였나요?
그런데, 보통 개인이 임의로 '전월세 전환율'을 정한다면, 중구난방이지 않을까요? 그래서 보통 전월세 전환율은 시장 평균값이 존재합니다. 그래서 시장평균 전월세 전환율을 적용하여 계산을 하곤합니다.

전·월세 전환율이 3.0%라면, 전세 1억을 월세로 돌릴때, 3억 X 3% 를 적용하여, 연 300만원의 수익이 나야합니다. 이것을 다시 12로 나누면 월 25만원으로 월세를 받아야겠네요.


추가적으로 뉴스를 보다보면, '서울 전세집의 전월세전환율은 3.2%로 소폭 상향되었습니다.'라는 기사를 보신적이 있나요? 여기서는 어떻게 3.2%라는 값을 구한 것일까요?

https://m.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/07/655348/

`전세가 쌓인다`…서울 아파트 평균 전셋값 39개월 만에 하락

[뉴스 중 일부발췌]

뉴스에서의 '전월세 전환율' 값의 의미 및 시사하는 바

먼저, 이렇게 통계내는 것은 개인이 하기 어렵다는 점 참고해주세요. 그리고 계신식은 뉴스내용을 인용하겠습니다.

1) 뉴스에서 나오는 전월세전환율 값 구하는 방법

전·월세 전환율은 같은 단지, 같은 전용면적에서 발생한 다수의 전세 계약건에 대해 보증금의 중위가격을 구한 후, 같은 단지·면적에서 거래된 월세 계약건과 비교해 보증금이 작아지면 월세가 얼마나 커지는지를 계산한 것이다.


2) 전월세 전환율의 값의 의미

전·월세 전환율이 낮아진다는 것은 임대 보증금을 월세로 돌릴 때 집주인이 받을 수 있는 월세가 줄어든다는 뜻이다. 월세 물량이 많아 월셋값이 떨어지거나 전셋값 상승률이 월셋값 상승률보다 높을 때 나타나는 현상이다.

어느 쪽이든 세입자 입장에서는 상대적으로 전세에 비해 월세의 부담이 작은 셈이다. 다만 전세금이 워낙 오른 상황이라 실제 부담하는 금액이 작아지진 않은 경우가 많다.

3) 22년 7월 서울 전월세전환율 현황

금리 인상 여파로 월세 수요는 늘면서 서울 아파트 전월세 전환율은 3.20%로 지난달(3.19%)보다 소폭 상승했다.

지금의 전월세 전환율이 높아진 이유는 전세매물량이 전달 대시 10% 늘며, 전세값이 하락한 영향에 의한 것으로 보입니다.

https://m.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/07/655348/

`전세가 쌓인다`…서울 아파트 평균 전셋값 39개월 만에 하락

이상으로 전원세전환율의 의미, 계신식, 뉴스를 접할때 우리가 받아들어야 하는 자세에 대해서 작성해보았습니다.

감사합니다.